Słupy energetyczne, linie wysokiego napięcia, gazociągi czy inne urządzenia przesyłowe znajdują się na wielu prywatnych nieruchomościach od kilkudziesięciu lat. Właściciele często zakładają, że skoro infrastruktura powstała dawno temu, nie mają już możliwości domagania się uregulowania sytuacji prawnej ani wynagrodzenia. Najnowsze orzecznictwo pokazuje jednak, że takie założenie nie zawsze jest prawidłowe.

Właściciel nieruchomości, przez którą przebiegają urządzenia przedsiębiorstwa przesyłowego, może – zależnie od okoliczności konkretnej sprawy – domagać się ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem. Odrębnie może również powstać roszczenie o wynagrodzenie za wcześniejsze bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Ważny wyrok Trybunału Konstytucyjnego

Przez wiele lat jedną z podstawowych linii obrony przedsiębiorstw przesyłowych był zarzut zasiedzenia. Przedsiębiorstwa wskazywały, że korzystały z nieruchomości przez odpowiednio długi okres, często jeszcze przed ustawowym wprowadzeniem służebności przesyłu do Kodeksu cywilnego w 2008 r.

Istotne znaczenie ma w tym zakresie wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16.

Trybunał zakwestionował wykładnię przepisów pozwalającą przedsiębiorcy przesyłowemu lub Skarbowi Państwa na nabywanie przed wejściem w życie przepisów o służebności przesyłu – czyli przed 3 sierpnia 2008 r. – w drodze zasiedzenia tzw. służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu.

Trybunał zwrócił uwagę m.in. na konstytucyjną ochronę własności oraz na to, że konstrukcja takiej służebności została wcześniej wykształcona przede wszystkim w drodze orzecznictwa.

Dla właścicieli nieruchomości może to mieć bardzo istotne znaczenie. Sam fakt, że linia energetyczna czy inne urządzenie znajduje się na działce od lat 70., 80. czy 90., nie powinien być obecnie automatycznie utożsamiany z nabyciem przez przedsiębiorstwo odpowiedniego prawa przez zasiedzenie.

Sąd Najwyższy uwzględnia nowe stanowisko

Znaczenie wyroku Trybunału widoczne jest już również w orzecznictwie Sądu Najwyższego.

W wyroku z 19 marca 2026 r., sygn. II CSKP 1045/24, Sąd Najwyższy odniósł się do skutków wyroku P 10/16 i przyjął, że okres sprzed wprowadzenia do Kodeksu cywilnego służebności przesyłu nie może być traktowany w dotychczasowy sposób przy obliczaniu terminu jej zasiedzenia.

To szczególnie ważne w sprawach dotyczących infrastruktury istniejącej na prywatnych gruntach od dziesięcioleci.

Nowe orzecznictwo nie oznacza jednak, że każdemu właścicielowi nieruchomości należy się wynagrodzenie ani że każda sprawa zakończy się korzystnym rozstrzygnięciem. Konieczna jest analiza indywidualnego stanu prawnego nieruchomości.

Nie tylko zasiedzenie

W sprawach dotyczących starszych urządzeń szczególnie ważne jest ustalenie, na jakiej podstawie przedsiębiorstwo pierwotnie zajęło nieruchomość.

Może się bowiem okazać, że przedsiębiorca lub jego poprzednik posiada decyzję administracyjną wydaną na podstawie dawnych przepisów wywłaszczeniowych albo zawartą przed laty umowę z ówczesnym właścicielem. Takie dokumenty mogą mieć zasadnicze znaczenie dla możliwości dochodzenia roszczeń.

Dlatego profesjonalna analiza sprawy nie powinna ograniczać się do sprawdzenia wieku słupa czy linii. Należy ustalić m.in. historię urządzeń, ich właścicieli, następstwo prawne przedsiębiorstw przesyłowych, dokumentację administracyjną oraz stan księgi wieczystej.

Jakich roszczeń można dochodzić?

Jeżeli przedsiębiorstwo nie posiada odpowiedniego tytułu prawnego do nieruchomości, możliwe może być wystąpienie o ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem.

Odrębną kwestią jest wynagrodzenie za wcześniejsze bezumowne korzystanie z gruntu. Oba roszczenia mogą być dochodzone równolegle, choć prowadzone są w odrębnych postępowaniach, a ich zasadność wymaga osobnej oceny.

Wysokość wynagrodzenia zależy m.in. od wartości nieruchomości, przebiegu urządzeń, powierzchni pasa służebności, możliwości zabudowy oraz rzeczywistego wpływu infrastruktury na sposób korzystania z działki. W postępowaniach sądowych kwestie te są zwykle oceniane przy pomocy biegłych.

Warto ponownie sprawdzić swoją sytuację

Wyrok TK P 10/16 oraz najnowsze orzecznictwo Sądu Najwyższego powodują, że sprawy, które jeszcze kilka lat temu mogły wydawać się właścicielom nieruchomości bezperspektywiczne z uwagi na zarzut zasiedzenia, mogą wymagać ponownej analizy.

Nie oznacza to automatycznie zasadności roszczeń. Każda nieruchomość i historia znajdujących się na niej urządzeń jest inna. Przed wszczęciem postępowania warto zatem zweryfikować dokumentację i ocenić zarówno możliwe roszczenia, jak i ryzyka procesowe.

Pomoc profesjonalnej kancelarii pozwala przede wszystkim ustalić stan prawny urządzeń, ocenić skutki najnowszego orzecznictwa, zweryfikować możliwość podniesienia przez przedsiębiorstwo zarzutu zasiedzenia lub istnienia innego tytułu prawnego oraz dobrać właściwy sposób dochodzenia roszczeń.